前几天，克而瑞更新了今年1-10月房企销售排行榜。往年这组数据会在朋友圈刷屏，如今阅读量，相当的冷清。 大嘴今早瞄了一眼，内心五味杂陈。 数据显示：TOP100房企权益销售总额17941.6亿元，同比下降11.1%。 总量的概念比较宏大，先放一边，来看另一组数字—— 按全口径数据，销售金额前30强里，真正属于民企的只有5家： 滨江，第 9 名；碧桂园，第 20 名；龙湖，第 22 名；邦泰，第 24 名；大华，第 28 名。 剩下的25个座次，全部是央企、国企。 全口径榜单里，前10的民企，只活了1家进去：滨江。 权益榜口径中，前10，一个民企都没有。 翻译翻译就是：中国房地产这张牌桌上，民企已经从主力队员，变成了替补席末端的饮水机管理员。 央国企，吃下了四分之三的桌子 再深入研究发现： TOP100全样本里，央企卖掉9007.8亿，占比50.2%；地方国企再拿走23.8%。 两家合计，74%。 民企19.6%，不足两成。 数据再扩大些，把过去两年都在榜的78家企业拉出来做个同比—— 民企销售金额同比下降24.9%，占比从21.7%掉到18.6%。 央企的销售金额同比只降了1.9%，占比反倒从47.9%升到53.8%。 同一张榜、同一批企业、同一个市场：民企少卖了近四分之一，央企几乎原地没动。 所谓行业调整，调到最后，调整的是 所有制结构 万科，掉出前十了 还有一个细节，比排名更有信息量。 权益榜口径下，TOP10的门槛，从去年的504.1亿，掉到今年的372.5亿。 同比下滑26.1%，是各梯队里摔得最狠的一道。 全口径榜上，今年挤进前十的民企，只有滨江一家。 那万科呢？ 第11名，掉出前十了。 要知道，这可是万科！就算换成权益榜口径，它第10的位次，大概率是克而瑞房企销售榜自诞生以来最低的排位。 当然，如今的万科还能排在这里，靠的不是自己多能打，而是整个头部梯队都在塌方——大家一起往下出溜，它是瘦死的骆驼比马大。 反观塔尖：中海1829.3亿、保利1568亿、华润1251.5亿，前三全是央企。 三家里最弱的华润，也就是今年的"第三名"，比去年1-10月的第三名还高出8.6%。 腰部在塌，塔尖却在往上抬。 民企去哪了？ 有人说，民企卖不动，是因为暴雷的暴雷、躺平的躺平，没资格上桌了。 这话只对了一半。 暴雷的固然多，但克而瑞这份数据里还有一层：78家可比企业里，只有21家实现了正增长，占比26.9%。 正增长里，央企占42.9%，民企只占18.2%。 也就是说，就算你还活着、还在卖，作为民企，你翻盘的概率也只有央企的三分之一多一点。 为什么？ 拿地，靠信用融资，央企的发债成本民企望尘莫及； 客户，暴雷潮之后，买房人看到民企招牌第一反应是"会不会烂尾"； 市场，增量没了，剩下一城一池的存量厮杀，拼的就是谁耗得起。 资金、信用、耐心，三张牌，民企一张都不占优。 这不是能力问题，是 生态位问题 剩下4家，各有各的活法 滨江排第9，是5家里唯一进前十的。它靠的是是把宝全押在一座城：近 九成 收入来自杭州，吃的是杭州房价这几年撑住的那口气。 碧桂园第20，还在化债的下半场；龙湖第22，靠商业和运营撑着；大华第28，上海的老牌区域房企，魔都是最好的市场。 四家的活法各不相同，但有个共同点：都在收，不在冲。 唯一的例外，是第24名。 邦泰，钱从哪来 邦泰是这5家里，最不像民企的一个。 前些年它连这张榜的边都摸不着，这两年上升速度堪比坐火箭——一半是自己涨，另一半， 全靠同行衬托 特别之处在于：非上市，没有公开债，没有美元债，四个乐山出来的创始人合伙持股100%，从2007年干到今天。 就是这么一家"没背景、没靠山"的民企，在全行业收手的土拍市场上，凶得离谱：拿地销售比 52.5% ，每卖出100块的房子，敢掏52块5再去买地；而拿地金额前十的那批房企，多数只有27%到47%。 一个非上市的民企，比央企还敢花。钱从哪来的？ 房企的钱就三块：卖房回款、股权融资、债权融资。后两块能不能拿到，看的是你有没有"凭自己三个字"就能借到钱的资格——评级、负债率、背后是谁。 邦泰没有这个资格：没上市，没有增发；没有公开债，没有评级，外界连它一张资产负债表都看不到；四个创始人100%持股，也没有机构股东输血。 所以它借的每一笔，都得先押上点什么。 抵押，才是它的命门。 公开信息查得到：四川邦泰置业的抵押融资债务合计 17.1亿元 ，出质对象从爱建信托、浙商保理，一路到中行宜宾、凉山分行，再往下是小贷公司——其中重庆厚泽小额贷款一家，就接了六个城市的 9笔 质押，合计2.34亿。 一个项目更清楚：2025年底成都一宗地，1.5亿开发贷，抵地块、押双方股东各50%股权，四个创始人还签了个人连带担保。地、在建工程、股权、创始人的签字——一层压一层，能押的都押上了
